Примеры решений задач по экономике недвижимости

В этом разделе вы найдете подробно решенные задачи с ответами по предмету "Экономика недвижимости" для студентов разных вузов. Примеры решений выложены бесплатно для вашего удобства. Если вам нужна помощь с подобными заданиями, обращайтесь: Экономика на заказ.

Экономика недвижимости: задачи с решениями

Задача 1. Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс. руб.
Определить рыночную стоимость оцениваемого обьекта, если его расчетный объем составляет 2900 куб. м, а накопленный износ - 26 %.

Задача 2. Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:
1. Объект продан в этом году по цене 195 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;
2. Объект продан год назад за 180 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 195 тыс долл., полностью огорожен.
Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь - 1000 долл.; ограждение - 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Задача 3. Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:
- общая площадь объекта 1300 м2;
- площадь, занятая собственником 90 м2;
- арендная площадь 1200 м2, из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 350 у.е. за м2 (контрактная арендная плата);
- рыночная арендная ставка - 360 у.е. за м2;
- платежи по договору страхования 1950 у.е.;
- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;
- коммунальные платежи 7700 у.е.;
- расходы на уборку помещений 4500 у.е.;
- затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;
- стоимость очередной замены дверных проемов составляет 5000 у. е., замена необходима через 7 лет;
- депозитная ставка надежного банка 12%;
- норма потерь от недозагрузки 10%;
- норма потерь от неплатежей 3%;
- налоговые платежи - 4600 у. е.;
- доход от прачечной составляет 0 у. е. в год.
В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующнйся) на сумму - 80000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е Норма отдачи на капитал, необходимая для опенки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Задача 4. Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:
1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра;
- арендная площадь бизнес-центра - 1500 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;
- рыночная арендная ставка составляет 4500 руб. за 1 кв.м в год;
- количество заключенных договоров аренды - 65;
- норма потерь от недозагрузкн арендной площади - 10%;
- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;
- операционные расходы - 40 % от действительного валового дохода;
- расстояние до центра города - 25 км;
- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.
2) рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 2)
Требуется:
а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данные, необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;
б) рассчитать на основе приведённых в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);
в) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Задача 5. Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20 000 долл. Дом был построен за 55 000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80 000 долл. до 90 000 долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 669 до 759 долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за 719 долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 644 долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.
Определить:
1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;
2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;
3) величину потерн в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Задача 6. Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью – 2 700 000 у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на 10 лет на сумму 2 500 000 у.е. под 15% годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит 500 000 тыс. долларов.
Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до 12%?